La recuperació del sector immobiliari ha fet ressorgir el mite barceloní de la “ciutat acabada”. Els terrenys aptes per construir habitatge s’han anat edificant durant els primers anys del nou segle i l’estoc de sòl finalista s’ha reduit avui a tres grans reserves: la Marina del Prat Vermell (Sants-Montjuïc), l’entorn de la futura estació de la Sagrera (Sant Andreu) i el 22@ (Sant Martí). “Quan s’hagin edificat les tres zones, Barcelona s’ha acabat”, pronostica al Tot Barcelona el director general de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE), Marc Torrent.
No s’acabarà en un sentit literal, és clar, ni tampoc d’un dia per l’altre, però Barcelona té uns límits físics evidents per expandir-se. Quant falta per arribar al sostre de creixement? A la Marina del Prat Vermell, el Consorci de la Zona Franca (CZFB) calcula que hi ha marge per construir uns 11.000 habitatges. Per la seva banda, la societat pública que coordina la transformació urbanística a l’entorn de la futura estació de l’AVE a la Sagrera xifra en més de 10.000 els pisos pendents. El 22@ és un cas especial, ja que el planejament actual projectava 4.000 pisos protegits (dels quals només se n’ha fet el 40%), però l’Ajuntament fa temps que estudia modificar el pla urbanístic per poder-hi fer més habitatge.
L’Ajuntament confia en esprémer les reserves de sòl
L’Ajuntament de Barcelona, que no pot competir per l’adquisició de sòl amb el sector privat en el mercat lliure, també confia en el desenvolupament de la Marina, la Sagrera i el 22@ per poder incrementar més de pressa el parc d’habitatge públic de lloguer. És una de les prioritats de l’actual equip de govern perquè Barcelona només en té un 2%, molt lluny no ja del 48% d’Àmsterdam, sinó del 17% de París o del 23% de Berlín. “Hi ha una sèrie de sòls pendents de planejament o d’instruments de gestió que en un futur rebran la condició de solar i també es podran destinar a la construcció d’habitatge públic”, destacaven fa unes setmanes fonts del consistori.
La Marina i la Sagrera quedarien fora de la futura obligació de reservar un 30% de les noves promocions a habitatge assequible perquè ja contemplen un percentatge més elevat (del 35% en el cas del barri de la Zona Franca i del 40% per l’entorn de la Sagrera). El 22@ tampoc es veuria afectat perquè el planejament inicial només contempla la construcció d’habitatge protegit i qualsevol modificació futura també inclouria més habitatge públic, ja que Sant Martí és un districte amb poca oferta d’aquest tipus.
L’Ajuntament vol canviar el planejament del 22@ per fer-hi més habitatge / MACIEK LULKO
Només aquestes tres zones podrien proporcionar en un futur al parc públic al voltant de 10.000 pisos protegits. Mentre no es materialitzen (algunes promocions podrien trigar anys a veure la llum), l’Ajuntament manté la seva estratègia de realitzar operacions de microcirurgia urbana per impulsar l’habitatge públic dins la trama urbana ja consolidada. El govern d’Ada Colau, que no aconseguirà complir la seva promesa electoral de construir 4.000 habitatges durant el mandat actual, concentra els seus esforços en posar en marxa o accelerar 72 projectes en solars públics per aixecar uns 4.600 pisos –el 80% de lloguer– els pròxims anys.
L’escassetat de sòl dispara el preu final
Fora d’aquestes tres grans àrees, l’oferta és molt limitada. “La disponibilitat de sòl residencial de llicència immediata per a promocions de més de 20 pisos és gairebé nul·la i, en cas d’existir, s’ofereix a preus desorbitats”, insisteix el director territorial de la Zona Est de la promotora Neinor Homes, Joaquim Manich. De fet, cada any es construeixen de mitjana entre 1.300 i 1.500 habitatges a Barcelona, però no tots, ni molt menys, són nous. Als districtes sense gaire sòl “la majoria d’operacions són grans rehabilitacions”, assegura Torrent. És a dir, avui la matèria prima principal són els edificis antics, no solars buits.
“Els preus elevats del sòl es traslladen després als preus de venda, que pugen exponencialment i impedeixen que la demanda local pugui accedir a l’habitatge”, afegeix Manich. Segons l’últim estudi de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i el Grup Tecnocasa, el preu de l’habitatge va pujar un 12,86% al primer semestre de l’any i es va situar en 3.213 euros per metre quadrat. La xifra, que encara és inferior a la dels anys de la bombolla immobiliària, tal com recorda Marc Torrent, atorga a Barcelona el dubtós honor de repetir com la ciutat més cara de l’Estat.
Per evitar que el preu del sòl es dispari, l’Ajuntament crearà un registre de solars sense edificar. La idea, feta pública a l’estiu, és identificar el sòl edificable que hi ha a Barcelona i que durant dos anys no s’hi ha construït. En aquest context, el consistori disposarà de dos anys més per comprar-lo, expropiar-lo o realitzar una substitució forçosa. La mesura entrarà en vigor el 2020 o el 2021 i pretén pressionar els propietaris de sòls en guaret perquè hi construeixin i, al mateix temps, oferir noves eines al sector públic per edificar.
Quines alternatives hi ha?
Més enllà de fer operacions quirúrgiques allà on es presenti l’oportunitat, el sector immobiliari contempla tres alternatives per gestionar la falta de sòl. “La solució de Barcelona sempre ha passat per la regió metropolitana, igual que passa en altres grans ciutats europees i espanyoles”, augura el director general dels promotors catalans. L’exemple habitual és Madrid, que té el doble d’habitants que Barcelona i sis vegades més de superfície. Per arribar a les xifres de Madrid, efectivament s’ha d’estendre la comparativa a tota l’àrea metropolitana, però amb la diferència que a l’AMB hi ha 36 municipis i poca voluntat –i pressupost– per engegar una veritable política metropolitana d’habitatge.
Una segona opció és la “regeneració i renovació urbana”, en paraules de Torrent, que implicaria “assumir àmbits concrets de parc ja construït i utilitzar l’urbanisme per millorar-los i generar més edificabilitat”, tot i que és conscient que això implicaria més densitat de població. I no és un assumpte menor a Barcelona, una ciutat amb una densitat de població de gairebé 16.000 habitants per kilòmetre quadrat, el triple que Londres, Berlín o Madrid. Tampoc és una idea que tingui gaire adeptes a l’Ajuntament, que es mostra més inclinat a explorar altres vies per augmentar la disponibilitat d’habitatge a Barcelona.
Recreació del projecte urbà que transformarà l’entorn de l’estació de la Sagrera / PEMB
Una de les alternatives és el canvi d’usos (residencial, comercial, etc.), una figura urbanística sovint controvertida, però que dóna molt joc a les administracions. “És una alternativa factible sempre que la gestió sigui àgil i es faci sota un criteri urbanístic correcte”, valora Manich, de Neinor Homes. “Històricament ha estat un procés que dura anys i, si es volen generar bosses de sòl a curt termini, cal millorar radicalment el temps de gestió de les operacions de canvi d’ús”.
Torrent també pensa que és una “bona opció” i posa com a exemple el propi 22@, on l’Ajuntament fa dos anys que parla amb veïns i experts per donar un nou impuls a les 70 hectàrees que queden per construir a la zona. “El 22@ té unes claus urbanístiques centrades en oficines i la convivència d’usos en un barri sempre és positiva”, sosté l’APCE. “Barrejar oficines amb residencial pot ser una bona solució”, afegeix. El planejament inicial només contemplava un 10% de residencial i ara tant el consistori com la resta d’implicats consideren que cal més habitatge, tot i que de moment no hi ha una xifra acordada de l’increment desitjable ni si ha de ser tot públic com fins ara o s’ha de donar entrada al sector privat.
