Lluís Marsà: “La reserva del 30% d’habitatge protegit acabarà al Suprem”

El president de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE) assegura que la nova normativa amenaça de paralitzar el sector en els pròxims anys

Lluís Marsà (Barcelona, 1948) té una dilatada carrera professional al sector immobiliari i ha viscut des de primera línia la transformació que han sofert les grans empreses arran de la crisi del 2007. Com a president de la immobiliària La Llave de Oro i de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE), el directiu ha estat un dels més crítics amb la mesura aprovada per l’Ajuntament de Barcelona que obliga els promotors a reservar un 30% de les noves promocions i grans rehabilitacions per fer habitatge protegit a la ciutat. En aquesta entrevista amb el Tot Barcelona, Marsà explica que la filosofia que hi ha darrere de la norma és bona, però discrepa de la manera com s’ha portat a la pràctica.

Vostè ha alertat en més d’una ocasió que l’entrada en vigor de la reserva del 30% podria paralitzar el sector. Pot passar aviat?
Els darrers mesos, els promotors que podíem estar afectats hem demanat les llicències que teníem en cartera i jo diria que pràcticament no n’hi haurà que estiguin afectats de forma immediata. Sí que creiem, i és el que ens amoïna de veritat, que deixaran de sortir al mercat molts solars i que no es faran tantes grans rehabilitacions com fins ara. Les expectatives de negoci residencial baixaran de forma considerable. L’any vinent veurem un augment de la producció a Barcelona com a conseqüència de les llicències demanades abans de l'entrada en vigor de la mesura. Això durarà dos anys o tres anys més i després començarà una davallada.

Vol dir que els promotors han esquivat el problema de moment?
Ens hem d’oblidar dels promotors per ara. Faran la seva activitat els pròxims anys. La gent ha d’entendre que és un impost a la propietat del sòl. Va contra els promotors en el sentit que ens perjudica l’activitat, però en el fons és un impost a la propietat. El promotor és el propietari del sòl transitòriament: compra un solar, demana una llicència, el transforma i el ven. I llavors compra un altre sòl. És una matèria primera. La davallada futura vindrà per les decisions que prendran els propietaris del sòl i dels edificis pendents de rehabilitar. 

Barcelona ha de créixer amb les grans rehabilitacions, en especial en aquelles zones de la ciutat que ja estan consolidades

Tots som conscients que Barcelona ha de créixer amb les grans rehabilitacions, en especial en aquelles zones de la ciutat que ja estan consolidades i no tenen marge de creixement. Però la gran rehabilitació és un 20% més cara que l’obra nova per la dificultat de treballar en un solar ja edificat i l’obligació que hi ha a certs llocs de mantenir les façanes, també s’ha de reforçar la cimentació… Què creu que faran els propietaris del sòl quan vegin que les expectatives que tenen no són prou interessants per al seu negoci? 

Per tant és qüestió de temps que els efectes acabin arribant als promotors…
El promotor potser es veurà afectat més endavant, però ara quan hagi de comprar un solar oferirà molts menys diners perquè el seu marge de negoci també serà menor. Els propietaris del sòl tenen unes expectatives de preu. Durant la crisi molt sòl va sortir del mercat perquè la caiguda de preus no satisfeia aquestes expectatives i es va alentir la producció per la falta de sòl. Si cau el preu del sòl, els propietaris poden optar per fer oficines, per exemple, que no tindran aquesta càrrega. Poden explorar altres vies o esperar perquè probablement serà un tema litigiós.

Si el promotor no pot comprar sòl, haurà de prendre una decisió: potser haurà de tancar o buscarà altres llocs per anar a treballar. Tots aquests fons internacionals tan poc arrelats al territori probablement prendran decisions d’aquest ordre. Algun ja ha manifestat públicament que a Catalunya ja no busca més sòl. Tot això té conseqüències per al PIB, per a l’economia i per als llocs de treball. L’activitat immobiliària aporta el 4,4% al PIB català i el 6,3% de llocs de feina.

Més info: Els promotors alerten que la reserva del 30% podria paralitzar el sector

La mesura acabarà als tribunals?
El concepte és bo i els promotors tenen el mateix objectiu, que és millorar l’accés a l’habitatge, però l’aplicació pràctica d’aquesta filosofia no aconsegueix l’objectiu que busca. I no oblidem que aquesta mesura va contra la legislació estatal. És probable que entrem en un període de contenciosos per part de promotors privats i veurem què decideix l'associació, que farà el que diguin els seus associats. Parlarem amb altres operadors del sector i prendrem una decisió. Però el que és segur és que va contra la llei estatal del sòl 7/2015, que diu que en sòls consolidats no es pot fer això. Molts promotors entraran en contenciosos. La reserva del 30% d’habitatge protegit anirà passant instàncies i arribarà al Tribunal Suprem, que, d’aquí 7, 8 o 10 anys dictarà sentència i mentrestant no es farà res de tot això.

L’alcaldessa de Barcelona, Ada Colau, ha explicat que el negoci immobiliari és legítim, però que cal corresponsabilitzar les empreses i a més diu que en qualsevol cas es garanteix la viabilitat econòmica dels projectes...
Estan traspassant la responsabilitat. Hi ha molts planejaments a Barcelona que ja inclouen un reserva del 30% o superior, com a la Marina del Prat Vermell o la Sagrera. A tota la zona del Poblenou, al [email protected], els nous edificis que estan fent els promotors privats també tenen una reserva. La nova mesura és com dir-li al Mercadona que, com que guanya molts diners i paga uns bons salaris, hi haurà una cistella de productes bàsics que haurà de vendre a pèrdues o no guanyar res. Però el Mercadona té unes despeses estructurals, no és únicament el cost d’aquests productes. Hi ha una estructura que has de pagar i has de reportar beneficis als accionistes.

Lluís Marsà també és president de la immobiliària La Llave de Oro / Jordi Play

Lluís Marsà també és president de la immobiliària La Llave de Oro / Jordi Play

És l’administració pública la que ha de prestar el servei i crear habitatge públic. Estem d’acord en la filosofia de la mesura del 30%, però la mancança d’habitatge públic ve donada per la deixadesa de les administracions i els municipis, que durant molts anys s’han venut el sòl o han promocionat el sòl i després l’han venut. Fa anys que clamem contra això. Haurien d’haver creat un parc públic. Ara resulta que com ells no han resolt aquest problema, van a una activitat lícita i ens demanen que suplim aquesta mancança.

No considera que s’hagin de corresponsabilitzar?
Nosaltres ja estem fent habitatge de protecció. Fa molt temps que en fem. A l’Hospitalet fa poc es va transformar una zona industrial i allà també hi ha una càrrega del 30% d’habitatge protegit. L’Ajuntament s’ha quedat dos edificis i tots ens hem quedat una part d’aquest habitatge protegit, però això ja està a dins dels nostres costos i en aquests edificis hi haurà part en règim general i part de concertat. Això ja ho fem habitualment, i de fet hi ha promotors que el seu negoci principal és l’habitatge protegit. Si descomptes els dos edificis cedits a l’Ajuntament, en aquesta promoció ens toca un 10-12% d’habitatge protegit.

Després hi ha un altre factor del qual no es parla. El preu de venda de l’habitatge social està congelat des del 2006, mentre que els costos de construcció no deixen de créixer. El preu de l’energia es pot dir que s'ha doblat i l’IPC ha pujat un 14%. La taula salarial dels nostres manobres ha augmentat un 15% per l'escassetat de treballadors. Si no s’actualitzen aquests mòduls, no es pot construir. D’això ningú en parla. Un sector que ha expulsat 1,6 milions de persones a les llistes de l’atur i ara no troba mà d’obra qualificada per construir. És dramàtic i l’administració no fa res. Hi ha una gran inacció per part de les administracions.

Més info: Barcelona fia el seu creixement a tres grans reserves de sòl

Hi haurà moltes ofertes per entrar a l’empresa mixta Habitatge Metrópolis Barcelona? Està previst que construeixi 4.500 pisos de lloguer assequible durant la pròxima dècada.
Hi ha diverses empreses que s’hi han presentat. Hi aniran aquells promotors que tinguin capacitat econòmica per satisfer el que es demana, que són 12 milions d’euros en una primera fase. Malgrat el llenguatge que es fa servir –que ens culpabilitza de moltes coses–, durant la crisi la majoria de gran promotores cotitzades van fer fallida i les que segueixen estant en mans de la banca. Les empreses hem patit molt la crisi i algunes han aconseguit resistir, però molt poques. No hi ha tantes empreses que puguin fer front a una societat d’aquestes característiques. Els grans fons internacionals, per la seva manera d’operar, són bons candidats.

Hi va haver un període que teníem la competència de la banca i no hi podíem lluitar. Tu enviaves un client al banc per subrogar una hipoteca i el banc li deia que no complia els requisits, però tot seguit li oferia un dels seus pisos i li donava el finançament pel 100% de la seva hipoteca. Fins que els bancs no es van treure de sobre gran part els seus estocs i es va crear la Sareb, aquesta competència va ensorrar moltes empreses. Tot això ha deixat molts cadàvers pel camí. I des de llavors la recuperació ha estat molt lenta. El 2013 a Catalunya es van construir 3.000 pisos, un 2% de la punta d’activitat d’abans de la crisi. Aquest any el tancarem amb 14.000 o 15.000 habitatges, L’oferta progressa molt lentament i en canvi la demanda és molt alta.

Perquè es va tan a poc a poc?
En part perquè les entitats financeres són molt curoses abans de donar finançament. I després que les empreses estan descapitalitzades per la crisi. Qui ha vingut? Els grans operadors internacionals que van arribar i van anar a veure la Sareb, que els va vendre tota una sèrie de solars a preus molt interessants. Aquests fons d’inversió van veure una oportunitat de negoci i no es van equivocar comprant sòl al preu que ho van fer i ara tenen unes expectatives de creixement molt grans.

Els fons d’inversió van veure una oportunitat de negoci i no es van equivocar comprant sòl al preu que ho van fer

Quan tens un solar i necessites finançament per construir, el banc et demana una relació exhaustiva de cada euro que gastaràs per saber exactament on va i, a més, perquè sigui viable t’exigeix un 30% de prevendes en el cas de les millors empreses. En ubicacions més complexes o a empreses menys solvents encara demana un percentatge més elevat de vendes sobre plànol.

Aleshores com se soluciona la manca d’habitatge protegit?
La solució s’ha de buscar amb mentalitat metropolitana. La gent que viu a l’Hospitalet, Esplugues, Santa Coloma, Badalona són habitants de Barcelona. Després també calen grans transformacions, com per exemple les que s'estan fent a l’Hospitalet. Barcelona s’ha de plantejar transformar alguns polígons industrials obsolets en sòl residencial, tant lliure com protegit. Ara al [email protected] volen canviar el planejament per posar-hi només més habitatge públic i és un error. De fet va en contra del seu propi discurs del 30% en zones consolidades. S’ha de posar habitatge lliure, a preu concertat i de règim general.

Tradicionalment ha costat molt posar d’acord els alcaldes metropolitans...
Les administracions han d’arribar a un acord per gestionar l’àrea metropolitana. És l’assignatura pendent. Els ajuntaments posen limitacions als seus futurs parcs d’habitatge protegit perquè no hi vagin habitants d’altres municipis que tenen mancances de sòl. Hi ha municipis que poden créixer i n’hi ha que no. A Santa Coloma de Gramanet, a Ciutat Badia, no hi cap un edifici més i en canvi les necessitats d'habitatge de la gent es creen igualments i no se'ls pot oferir una alternativa.

L’àrea metropolitana arrossega unes mancances d’infraestructures molt greus. Tots sabem com funciona Rodalies, la manca de comunicacions. Els Ferrocarrils de la Generalitat (FGC) per fi han posat tres estacions més al Vallès. A poc a poc es va ampliant, però és incomprensible que la Línia 3 no s’hagi perllongat més enllà de Zona Universitària cap al Baix Llobregat i no doni servei a Esplugues, Sant Just, Sant Feliu, Molins.

Es pot fer habitatge protegit doncs, però vostès defensen que es plantegi des d’una perspectiva més global…
Barcelona té 20.000 habitatges protegits per fer i pràcticament no se n’han iniciat. Hi barris amb grans reserves de sòl que no s’han desenvolupat. A tota l’àrea metropolitana hi ha més de 70.000 habitatges protegits per desenvolupar. En aquests últims anys s’ha fet molt poc habitatge social. Els darrers 4 o 5 anys els promotors privats hem fet més habitatge de protecció oficial que els operadors públics. Per circumstàncies econòmiques, la crisi, manca de finançament del govern espanyol. Recordo que durant el tripartit hi havia ajudes importants per fer habitatge protegit i els promotors privats ens vam adaptar a aquest pla perquè oferia uns avantatges evidents. 

Ara ja no hi ha res de tot això. El govern espanyol va presentar el Plan de Vivienda 2018-2021 amb un pressupost de 1.443 milions per a quatres anys. És un pla ridícul perquè a Catalunya només li toquen 50 milions per construir pisos de lloguer. Són 12,5 milions anuals! Estem acabant el primer any i encara no s’han transferit fons. És un any perdut. A Alemanya, en canvi, Merkel ha anunciat que construiran 100.000 habitatges socials fins al 2021 i s’ha compromès a gastar més de 5.000 milions d’euros en aquests tres anys. Així és com s’encara el problema de l’habitatge social.

Més informació
Comentaris

No hi ha comentaris. T'animes?

Destaquem